Negocjacje umowy najmu lokalu w obliczu kryzysu
Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemiologicznego, a następnie stanu epidemii z dnia na dzień zatrzymało działalność bardzo wielu przedsiębiorstw. Dotknęło to zarówno firmy, które na ten czas zostały z mocy prawa zamknięte ( galerie handlowe, restauracje, zakłady fryzjerskie itp.) jak i tych wszystkich, którzy wprawdzie mogli kontynuować działalność, ale na drastycznie zmniejszonych obrotach, bo ich klienci zamiast korzystać z usług zostali w domu.
Kryzys związany z pandemią dopiero się zaczyna. Dla przedsiębiorcy warunkiem przetrwania jest utrzymać płynność finansową. Przy długotrwale zmniejszonych przychodach należy podjąć próbę obniżenia kosztów. Znaczącym stałym kosztem jest czynsz. Wiedzą o tym szczególnie dobrze właściciele restauracji, kawiarni czy klubów, których lokale w dobrej lokalizacji cechują się relatywnie wysokim czynszem najmu.
Kryzys dotyka również właścicieli nieruchomości, którzy z dnia na dzień stanęli przed groźbą utraty dochodu z wynajmowanych dotąd lokali. Najemcy albo składają wypowiedzenie umowy albo po prostu zaprzestają płacenia czynszu. Nie jest to sytuacja dobra, bo w czasie kryzysu trudno jest znaleźć nowego najemcę a wysokość możliwego do uzyskania czynszu uległa drastycznemu obniżeniu.
Pierwszym krokiem powinna być próba renegocjacji warunków umowy najmu. Leży to w interesie obydwu stron, gdyż nie ma nic gorszego niż niepewność.
Zasadą jest że umowy wiążą, jak mawiali Rzymianie pacta sunt servanda. Oznacza to, że nie możemy czynszu z umowy najmu obniżyć w sposób jednostronny. Obniżenie czynszu, odroczenie terminu zapłaty, przedterminowe rozwiązanie czy zmiana innych warunków umowy wymaga zgody wynajmującego. Znalezienie akceptowalnego dla obu stron rozwiązania jest najkorzystniejsze, gdyż wynajmującemu zapewnia dalsze stabilne przychody z tytułu czynszu, najemcy zaś pozwala skupić się na innych problemach. Warto w takich rozmowach skorzystać z pomocy prawnika lub mediatora. Konsultacja z prawnikiem pozwoli nam przygotować się do konstruktywnych rozmów poprzez przeanalizowanie jakie mamy opcje i szanse na wypadek gdy porozumienia nie osiągniemy i spór trafi na drogę sądowa. Skorzystanie z pomocy mediatora może okazać pozytywny wpływ na przebieg rozmów, czyli ułatwić znalezienie i zawarcie porozumienia.
Jak zakwalifikować pandemie z punktu widzenia prawa?
Pandemia a siła wyższa
Przez siłę wyższą rozumie się albo to co strony zdefiniowały w umowie albo przy braku takiej klauzuli, to co w orzecznictwie uznaje się za siłę wyższą, tj. zdarzenie zewnętrzne, któremu nie da się zapobiec i którego strony nie przewidywały. Do tej kategorii zalicza się zwykle klęski żywiołowe, działania wojenne, decyzje władzy o zamknięciu granic, itp. Wydaje się oczywistym, że zjawisko epidemii czy tym bardziej pandemii należy do tej grupy zjawisk.
Zacznijmy od analizy umowy najmu- często zawierane są w niej zapisy na wypadek tzw. siły wyższej. Klauzula taka będzie definiować pojęcie siły wyższej w relacji do zobowiązań wynikających z tej konkretnej umowy najmu. Jeśli umowa nie przewiduje konkretnych skutków wystąpienia siły wyższej, zastosowanie będą mieć ogólne przepisy kodeksu cywilnego z których wynika, że siła wyższe wyłącza winę za niewykonanie umowy a zatem zwalnia z odpowiedzialności odszkodowawczej za zaistniałą szkodę. Pod warunkiem oczywiście, że istnieje związek przyczynowy pomiędzy epidemią, a zaprzestaniem płacenia czynszu.
W sytuacji gdy grozi nam niemożność wywiązania się umowy z powodu epidemii, w pierwszej kolejności należy o tym zawiadomić naszego kontrahenta i zaprosić do rozmów zmierzających do renegocjacji umowy.
Jeśli nie uda się renegocjować zmiany umowy pozostaje droga sądowa- wynajmujący może dochodzić zapłaty, najemca obniżenia wysokości czynszu czy rozwiązania umowy przez sąd, pod warunkiem że wykaże iż w jego przypadku znajduje zastosowanie tzw klauzula rebus sic stantibus.
Pandemia jako okoliczność powodująca nadzwyczajną zmianę stosunków
Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Treść art. 357(1) kc jest złożona, wymaga zbadania przez Sąd wielu przesłanek i wyważenia interesów obu stron, oznacza zatem konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego i nie daje pewności korzystnego rozstrzygnięcia.
Na chwilę obecną sądy praktycznie nie działają, rozprawy poza sytuacjami pilnymi nie są prowadzone. Oznacza to że skorzystanie z drogi sądowe nie zapewnia stronom umowy najmu szybkiego rozwiązania problemu. Utrzymywanie sytuacji w której najemca ma narastający dług, wynajmujący nie otrzymuje wpłat z tytułu czynszu i nie może dysponować lokalem jest niekorzystna.
Podejmijcie więc próbę ograniczenia ryzyka i renegocjujcie umowę, przynajmniej na czas pandemii
Wypełnij formularz, a otrzymasz darmową analizę Twojej sprawy.
[/column]
